营改增住房交易规定：北上广深外个人售2年以上住房免征增值税

一项重磅税收新政忽然间落地了，这此项新政关联着无数目前正在进行二手房买卖的人的钱包。原本是营业税，现在改成了增值税，这样一项面向全国范围的改革举措究竟会怎样对房地产市场产生影响呢，这可是所有人都关心的问题呀。

税制改革全面落地

2016年3月24日，财政部正式发布文件，宣布营业税改征增值税试点在全国铺开，这份通知包含了四份具体实施办法，标志着“营改增”进入最后阶段，根据国务院的批复，自2016年5月1日起，建筑、房地产、金融和生活服务四大行业将全部纳入试点范围，这些领域不再缴纳营业税，而是转缴增值税，这一变革在前期于部分行业和地区试点后推至全面采用进行实施并非突然。

本次改革的关键目标在于优化税制，防止重复征税，营业税是针对整个营业额进行计税的税种，增值税则是针对商品或服务增值的部分来计税的税种，从整体的税制规划角度来看，这样做对于压减企业的纳税规模极为有利，在规模巨大的房地产市场范畴内，税制的转变致使牵一发动全身的状况出现，特别是个人住房交易环节的税负改变，与置身市场中的各方的利益密切关联，确切地说有着极大的关系，直接影响到他们的切身利益 。

个人住房交易新规

在公众最为关注的住房交易范畴之内，新政给出了清晰且存在差异的规定，对于北京、上海、广州、深圳这四个一线城市而言，政策跟其他地区是不一样的，在北上广深，如果个人售卖购买时间不足两年的住房，那么需要按照销售额的5%全面缴纳增值税，这一规定和之前的营业税政策基本上达成了衔接而且实现了平移。

处于购买超过两年（含两年）这个时段的住房，会依据房产性质来进行有差异的对待。若要出售非普通住房，那么就得按照买卖产生的差价去征收5%的增值税；要是出售普通住房，就能够免去增值税。这样一种针对普通住房的免税方面的政策，展现出了对于居民基本住房需求的保护以及支持，使得市场对于长期持有普通住房的预期变得稳定 。

非一线城市政策宽松

有些城市不在北上广深范围之内，其政策相对而言更为简化。个人售卖购买时间未满两年的住房，也需要按照销售额的5%来缴纳增值税。然而只要住房持有时长超过两年，不管房产属于普通性质还是非普通性质，在向外销售期间都免征增值税。这样的规定极大地简化了税收操作，减少了一众除一线重点城市外广大区域二手房交易的成本以及复杂性。

这种有着差异特性的政策构建方式，展现出分类实施调控的思考方向。在一线城市当中，房地产市场呈现出热度较高的状况，其具备的投资性质相对来讲更为突出，鉴于上述情况，政策制定得更加精细入微，以此来抑制短时期内的炒作行为。而在其他城市方面，它们享受到的是更为普遍且更为宽松的税收优待举措，其目的在于推动住房实现正常的流转过程，满足人们改善居住条件的需求，这对于市场起到了支撑以及活跃的功效。

与此前营业税的对比

今年2月的时候，三部委联合发文对房地产交易税收优惠进行调整，其中明确规定个人出售不足两年的住房要全额征收营业税。那个时候，北上广深没有实施相关的优惠条款。从对比的角度来看，本次增值税新政在征收的范围方面、税率方面以及持有年限门槛方面，同之前的营业税政策达成了高度一定同样，达成并且实现了“税制平移”这项情况。

最大的变化存在于税率自身，原先营业税的税率是5%，然而实际征收之际会附加城市维护建设税、教育费附加等，综合税率常常能达到5.6%左右，至于增值税的征收率清晰确定为5%，并且属于价外税，理论层面呈现出降低了名义税率的状况，尽管实际税负需要依据具体计算方式来加以确定，不过政策信号的指向是明晰的，目的在于稳定税负，不会增添交易成本。

降低购房者实际成本

在当下的二手房市场之中，交易方面的税费一般情况下是由购房者来承担的，这已然变为了市场的惯例。所以如此一来，税率的下降径直将购房者的实际支出给降低了。举例来说，售卖一套持有的时间不足两年、总价为200万的住房，按照原来的政策是需要缴纳大概11.2万元的营业税以及附加的，而在新政策之下增值税大约是10万元，这样就能够为购房者节省超过1万元的资金。

我爱我家集团副总裁胡景晖指出，在这一时点明确税收细则，其首要目的在于稳定市场预期，此前，因政策细节未明晰，市场存在着各种各样的猜测，甚至有中介机构借此机会制造恐慌情绪，如今细则落地，明确了税负水平基本保持不变，这就如同给买卖双方吃下了一颗“定心丸”，有助于市场实现平稳过渡，避免因税制转换而引发非理性波动。

对市场预期的稳定作用

国家税务总局税收科学研究所所长李万甫同样认定，此项政策的推出对房地产市场带来了稳定功效。税制的平稳转变，去除了市场对于税负或许大幅提升的不确定性顾虑。这有益于买卖双方构建稳定的价格预估，推动交易决策回归理性，保障了房地产市场的健康运转。

从长远的视角来看，“营改增”属于深化财税体制改革的关键一步骤 。针对房地产行业来讲，它不单单是税种的单纯性替换 ，更意味着整个产业链条的税收抵扣链条被打通 ，有希望从更深的层级去优化行业税收环境 。尽管个人住房交易环节的变化看上去不太显著 ，但其背后的系统性改革意义非常深远 。

此番税制改革关联于每个抱持房产的家庭，你觉得在“营改增”周全施行之后，对你所处城市的二手房市场交易活跃度会生成咋样的影响呢？欢迎于评论区分享你的观察以及见解，要是认出分析有理有据，也请予以点赞予以支持。